단타 물건 스크리닝 · 2026.07.28

경매 2차 데이터 리서치

옥션통 · 국토부 실거래 · 아실 | 등급=거래량(가중)·스프레드·세대수 | 권리는 별도 ⚠칩

권리위험 숨기기

🎯 목표 수익률20% 6개월·세후·현금·지방세10% 개인 기존과표 만원 💬 내 의견: 20% 유지, 상한 통과 물건은 '왜 쌌나'부터 검증. 개찰 9건 중 우리 상한 이하로 낙찰된 5건은 전부 환금성 약점(나홀로·초소형·거래 희소·시세 불투명)이나 권리 인수위험(대항력 임차인·HUG·재매각)이 있었어요 — 남들이 그 이유로 피해서 값이 눌린 겁니다. 반대로 못 이긴 건 권리 깨끗·대단지·거래 활발한 물건이었고요. 상한 통과 = 좋은 딜이 아니라, 하자가 관리 가능한 것만 골라내야 하는 딜입니다.

📐 참고 · 금액대별 목표 차익 가이드 (고지마제이 『혼자하는 경매』 Ch.24)

정상 시세	목표 안전마진	적정 낙찰가	시세대비
2억 이하	3,000만	1.70억	85%
4억 이하	5,000만	3.50억	88%
6억 이하	8,000만	5.20억	87%
8억 이하	9,000만	7.10억	89%
10억 이하	1억	9.00억	90%
12억 이하	1억 5,000만	10.50억	88%
15억 이하	2억	13.00억	87%

• 이 차익은 순수익이 아니라 사후 운영비용(약 10% — 취득세·법무·명도·미납관리비·기본 인테리어)을 방어하고도 손에 남기기 위한 최소 방어선입니다.
• 위 표는 시세의 85~90% 수준인데, 우리 20% 상한도 현재 물건 기준 시세의 82~88%(중앙 87%)로 거의 같은 구간에 떨어져요. 접근 방식은 완전히 다른데(저자는 금액대별 고정 차익, 우리는 세후·현금 수익률 역산) 결과가 겹친다는 게 서로에 대한 교차검증이 됩니다.
• 어긋나는 물건이 오히려 신호예요. 우리 상한이 위 표보다 눈에 띄게 낮으면 비용(대형평수 부가세·이자·세금)이 무겁다는 뜻이고, 반대로 높으면 시세를 낙관적으로 잡았는지 다시 보세요.
• 참고로 필요현금은 상한가의 35~42%로 나옵니다 — 저자가 말하는 “낙찰가의 40%를 대기시켜라”와 대체로 일치해요.

최저가 감정가 시세(실거래) 스프레드 = 시세 − 최저가 (단타 여력)

낙찰가는 개찰(매각기일) 후 옥션통 매각결과에서 수집해 반영합니다. 개찰 완료 9건(2026-07-21 3건·07-22 6건)의 낙찰가를 반영했어요 — 개찰 완료분은 ‘낙찰 확인’ 탭에서 목표수익률 상한과 비교됩니다(‘우리 입찰가’는 브라우저에 저장됨).
네이버 매물수는 확장 정책상 자동수집 불가 → 아실 매물수로 대체.

대출 계산 변경 (2026-07-23) — 기존 min(감정가×60%, 낙찰가×80%) → min(감정가×80% − 방공제, 낙찰가×70%)로 교체했습니다(『혼자하는 경매』 Ch.9 기준). 방공제(방차감)는 은행이 경매 시 소액임차인이 먼저 가져갈 최우선변제금을 담보가치에서 미리 빼는 금액이에요 — 서울 5,500만 / 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 4,800만 / 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 2,800만 / 그 밖 2,500만. 기준시점은 근저당 설정일인데 경락잔금대출은 낙찰 후 은행이 근저당을 새로 잡으므로 항상 현행(2023.02.21~) 기준이 적용돼요. 과밀억제권역 예외구역(인천 송도·계양 일부, 시흥 반월 등)은 주소만으로 못 가려서 상위 구간을 적용했습니다 — 대출을 적게 잡는 쪽이라 안전합니다.
대출 한도는 두 항 중 낮은 쪽으로 결정돼요. 유찰이 진행된 물건은 대개 낙찰가×70%가 낮아서 방공제가 작동하지 않고, 낙찰가가 감정가에 가까운 신건·저가 물건에서 방공제가 한도를 결정합니다. 카드의 대출 칸에 어느 쪽이 적용됐는지 표시돼요.

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